Tout savoir pour vendre un bien occupé
Vous souhaitez vendre un logement loué avec un locataire en place ?
Ce projet immobilier est tout à fait envisageable sous réserve de respecter quelques règles. Tout d’abord, veillez à informer votre locataire, que ce soit par écrit ou par oral, de votre volonté de céder le bien. Cette démarche facilitera l’organisation des visites en vue de la vente. Si le bailleur-vendeur n’a aucune formalité à respecter quand le locataire reste en place, le nouveau propriétaire est tenu d’honorer les conditions qui ont été définies dans le bail initial : que ce soit au niveau du loyer ou de la durée du bail.
A noter qu’une assurance contre les loyers impayés qui avait été souscrite par le vendeur est automatiquement résiliée une fois la transaction effectuée et ne peut donc être transférée. A charge pour le nouveau propriétaire-bailleur de souscrire une telle assurance pour se protéger des impayés de loyers
Pour faciliter la commercialisation du logement loué, un bailleur doit jouer la carte de la transparence en précisant le type de bail qui le lie au locataire ainsi que le montant du loyer perçu.
Certains biens vendus occupés peuvent subir une dépréciation de leur valeur à la revente (ce % de dépréciation varie en fonction des conditions d’occupation, du profil du locataire et du secteur). Pour réduire au minima la décote, valorisez la fiabilité et la solvabilité du locataire en place. Un loyer établi au prix du marché et un « bon » locataire sont autant d’atouts qui facilitent la vente d’un bien occupé. En effet, le nouveau propriétaire-bailleur sera ravi de ne pas avoir à chercher un locataire après la signature de l’acte de vente et aura l’assurance de percevoir immédiatement des loyers.
Si vous souhaitez vendre votre logement vide, le locataire en place bénéficie d’un droit de préemption sur le bien. Le vendeur doit notifier au locataire son intention de vendre le logement en lui adressant, par lettre recommandée avec accusé de réception et 6 mois avant l’échéance du bail, l’offre de vente qui mentionne le prix et les conditions de vente. Le locataire en place dispose alors de deux mois pour faire connaître ses intentions. S’il ne se porte pas acquéreur, il devra libérer les lieux au plus tard à la date de fin de bail.
Une exception est à noter : dans le cas d’une première mise en vente d’un logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire a la priorité sur la vente, même s’il n’a pas reçu de congé et qu’il n’est pas tenu de quitter le logement.
